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　　原创房小评中国房评报道今天

　　编者按：

　　“那些炒作外汇、黄金及其他大宗期货的人很难有机会发家致富，正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样，”银保监会主席郭树清6月10日在第十三届陆家嘴论坛上的讲话，在房地产行业一石激起千层浪。

　　此前，郭树清几次关于房地产行业的发言都应验了，因此这次的讲话更让房地产行业惴惴不安。

　　房价会跌吗？

　　地价会跌吗？

　　刚在首轮集中供地中“多收了三五斗米”的开发商们，心里更是犯嘀咕：本来这次拿的地就不赚钱，未来如果地价下跌的话，就砸手里了，要不要把地退掉呢？

　　实际上，拿地难，退地也不容易。

　　早有地方政府限制了开发商这条路——成都拉了一个“黑名单”，三道红线全中、未按时缴纳土地价款且经催收仍未履行缴款义务的开发企业、被纳入失信被执行人的开发企业等，都被限制拿地；上海则规定，拿地企业不得将所拿地块项目公司的股权转让给该地块其他的申请人和关联方。

　　即便这样，首轮集中供地结束后，北京土地市场上仍传出多起开发商意向退地的事件。当然，开发商不会傻到去找政府退地，这样会被罚没保证金，而是选择股权转让的方式退出。

　　除上海等少数城市严格限制开发商股权退出的路径之外，大部分城市土拍规定中尚未禁止此行为。因此，这也就成了“判断失误”的开发商们最后止损的路径。

　　江湖人称：股权大挪移！

　　张无忌的乾坤大挪移，最厉害之处不是可以瞬间夺掉武林高手的兵器，而是可以高空接物、强劲卸力。

　　赵敏将六大派围困于万安寺，放火焚烧，六大派门人困在高处束手无策，张无忌让他们跳下来，自己可以接住。

　　武当二侠俞莲舟很信任张无忌，在众人犹豫之际当先纵身一跃，从高塔上跳了下来，张无忌果真用乾坤大挪移接住了他，并将力道卸在地下，看傻了众人。群豪们这才知道乾坤大挪移的厉害，争着往下跳。

　　由此可见，乾坤大挪移的神奇之处在于：

　　关键时候可以救命！

　　对于集中供地时代的开发商们来说，要活命也得会这门神功。

　　很多职业经理人为了分公司有活干，为了兄弟们有饭吃，在拿地现场不惜突破公司的授权价格举牌，结果是地可能拿到了，回到家却要被：

　　秋后算账！

　　民营开发商的经理人们，敢这么做多是依靠自己的资历和总部的“靠山”，强压公司财务。

　　“生米煮成熟饭”，反正地拿了，你看着办。

　　财务负责人们只能将矛盾向上反映，双方去老板那里一顿PK。听说，有地方公司总经理因为拿地超授权，在老板跟前撒泼打滚，抹鼻涕掉眼泪，拿出“干儿子”的气氛，成功让老板让步。

　　回过头来，这位总经理立即跟手下开会：“这块地如果做亏了，我第一个辞职，辞职之前一定先把你们干掉！”

　　手下万分委屈，一边回家抵押房子凑钱跟投（明知道这样的地不盈利），一边心里“一万头羊驼飘过”，外加一道哲学题：

　　到底是谁第一个辞职！？

　　国企的分公司总经理们则没这么幸运。超出授权，或者是未达到测算标准而拿地，在总部财务那里基本过不去，没人担责，找领导也没用。

　　所以，大部分国企开发商拿了算不过来账的地，最终只能是：退出！

　　如果直接退地，是要扣罚保证金的，这会酿成一笔巨大的财务损失，那国企的领导基本只能以丢饭碗的形式来担责。

　　总部不给钱，又要求退掉，要怎么全身而退呢？

　　这就需要乾坤大挪移的功夫了。

　　也就是，平时做好江湖关系，关键时刻找到接盘侠，收购自己的股权，让自己全身而退。

　　北京30宗土地出让结束后，就有部分地块的竞得方股权发生了变化，并且近期传闻还有几宗土地的合作方股权会发生变化。

　　如今，这种项目股权的频繁变更，已经成为见惯不怪的现象，而发生这种现象的原因一般有如下几种：

　　1、联合体拿地，发生分歧。

　　联合体本就是因为分担成本和风险，各取所长而成为房地产市场的主流。恋爱中的双方都可能因为步调不一致分手，不同企业之间的合作更有可能出现这样的情况。

　　诸如一方下定决心，不计代价拿地，另一方觉得算不过来账，及时退出是一种很正常的现象，也会有其他房企认可地块价值，接手进入。

　　2、与总部博弈失败。

　　很多职业经理人在高价拿地的时候，未必不知道地块利润率低，未来集中入市存在风险，但是只有拿地才能有项目，维持团队住团队的运营和现金流，先拿了再说。最终这种博弈能否在老板那里过关就另说了。

　　这种老板心中的标准，有时候是隐性的。比如有媒体披露，中梁在一二线城市的项目默许4%以上的利润才可以做，利润低的土地会上通不过。

　　3、拿错了，拿多了。

　　集中供地与以前最大的不同，就是让开发商没办法心平气和地拿地，带着一种恐慌心情去拿地。

　　一次性面对几十块地，运气好的，上头了，一下子拿多了。遇到难度高的地块，就退出给别人接盘，减缓压力。

　　而如果地拿得少了，手里还有余钱，那么找其他企业入股，不仅减少了消耗性的竞争，给大家降低成本，也多了一份业绩来源。

　　不管因为什么原因，对于必须退地的开发商来说，以股权转让形式退出，可以避免保证金损失，是最稳妥的一条路。因为热点城市土地价值高，市场上不乏接盘侠，因此拿到地也不愁出手，开发商便也放手大胆举牌了。

　　但是，也有品相差的地块砸在自己手里的。比如2017年之前拿的商办地块，恐怕无论如何是转不出去了。在集中供地时代，每块地利润率都很薄，如果地块没有利润空间，同样很难转出去。

　　这时候，又要确保公司本钱不亏地退出，就考验分公司老总们的乾坤大挪移段位了。

　　一般来说，若要练成神功，需修炼以下功夫：

　　1、朋友多。关键时候肯借钱或者接盘项目股权的朋友，是保命牌，分公司总经理们必须有几张。

　　2、路子广。接盘的朋友明知项目没有多少利润，为什么要接盘呢？那就要看你能帮人家或项目解决什么问题。因此开发商在一线城市的总经理们，都要有很强的政府公关能力。有的地，即便自己退出了，也要帮人家把手续办下来。

　　3、眼睛毒。股权转让毕竟是几个亿，几十亿的事情，光靠个人交情还是不牢靠的。那就要在选择超授权拿地的时候，对地块价值有精准的判断，这块地能赚钱，想转手的时候，才有个保底的下家。因此，越是热点地块，开发商越敢超授权举牌，因为这样地不愁没人接。

　　乾坤大挪移有七层境界，修炼至第一层悟性高的需要7年，悟性差的需要14年，第二层也是如此。秘笈作者也才修炼到第六层，只有张无忌修炼到了第七层，成为古往今来第一人。

　　分公司总经理们的“股权大挪移”功夫也分很多重境界。除了上述三点功夫需要日日练习之外，更要精进自己的专业，搞定各路融资的路径，有钱才能有一切。

　　“股权大挪移”功夫的克星是“马甲神功”。别的开发商为了拿一块地，注册了几十个马甲公司去抢，这种情况下，如果拿不到地，后面的大挪移神功等于白练。

　　这次东莞集中供地的一幅地块，总土地货值才22亿元，但是有500多个马甲公司参与，投入了2000亿元资金，其中有2家开发商甚至动用了100多个马甲。按照1%的资金成本去算，投入已经超过了地块全部货值。

　　为了防止马甲公司围标，上海已经率先出台了政策。上海土拍政策要求同一名申请人对地块只能进行一次交易申请，杜绝马甲。同时，要求申请人竞得地块后，不得以任何直接或间接的形式将本方的股权或投资权益转移给本地块其他申请人或关联方，而未竞得地块的申请人，本方或关联方也不得以任何直接或间接的形式获取受让人的股权或投资权益。

　　开发商城市总们看到这个规定暗喜，但是转念一想又大惊，在上海这个土拍规定下，“股权大挪移”功夫也不好用了！

　　随着首次集中供地积累经验，各地土拍方法都会进行完善，第二次集中供地时，预计“股权大挪移”的功夫也会被限制，未来拿地将是：

　　落棋无悔！

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