从汇报到收到交易中心问询函仅用了不上10个工作中日，做为2020年最受销售市场关心的产品创新，第一批公募REITs以超预估的速率往前推动。

　　业界预估，第一批公募REITs有希望在好多个月内发售买卖，为股票基金领域开启万亿元级新销售市场。现阶段，领域在估值、税款、流动性难题等层面积极主动科学研究，为宣布买卖充分准备。

　　是机会也是挑戰

　　第一批10只公募REITs商品已进到审理、询问环节，大量基金管理公司在迎战下一批公募REITs。专业人士觉得，公募股票基金欠缺参加运营基础设施新项目的工作经验，还处在“摸石头过河”情况。

　　新华基金表明，公募REITs遭遇三大挑戰：一是对商品资产出表难题依然存有异议。因为最底层基础设施新项目依靠初始利益人的运营管理方法，且管控规定新项目股份售卖后初始利益人最少认购20%，资产的出表越来越难以达到。但从已审理新项目看，就算不出表，基金托管人仍应执行积极管理方法岗位职责，应用各种方式管理方法基础设施新项目。二是REITs基本资产的合规难题。基础设施资产从建设项目到运营，审核、审批步骤繁杂悠长，一些资产很有可能缺少有关的办理手续文档，必须相关部门给与有效表述或是认同，而全国各地对于此事的规定及实行幅度各有不同，必须基金托管人谨慎掌握。三是REITs业务流程的进行归属于典型性的“资管业务投资银行化”或是“投资业务资产托管化”，融合了投资业务和资产业务流程，可是专业能力高些，事后运营难度系数更高，对公募股票基金做为极具特色资产的管理方法人与运营组织 ，明确提出了高些的专业人才。

　　德邦基金也提到，公募REITs新项目还处在通水环节，存有许多难题和难题。“最先是高品质基础设施新项目发掘难度系数大；次之是税款改革创新，对于公募REITs新项目沒有独特的税收免除现行政策，早期资产重组和新项目续存运营全过程中涉及到的所得税，相对而言提升了初始利益人的资金成本，降低了投资人的盈利。除此之外，在发售、询价采购、申购、配股等阶段，基金管理公司必须健全系统软件基本建设，搞好和交易中心服务平台的连接，提升内控制度。”

　　在博时基金来看，公募REITs是全新升级的运营模式，原来决策管理体系和项目投资科研型优秀人才不适感用以公募REITs，需创建全新升级的业务流程管理体系和步骤，征募复合型人才。管理方法传统式公募股票基金，私募基金经理按照市场价钱交易证劵，而REITs基金主管针对拥有并运营基础设施的企业具备具体操纵和自主权，因而必须对其开展严苛管控，除开立即的会计监管，在发展战略方面、运营方面都必须密切监管。立在基金管理公司角度观察，公募REITs的风险管控转换成本新的领域。公募REITs还规定基金管理公司提升 成本核算工作人员的技术专业水准，有别于传统式的基金会计，公募方面需合并财务报表。

　　做为产品创新，公募REITs的市场销售适度性的问题也深受业界高度重视。中航股票基金公募REITs业务流程有关责任人强调，公募REITs归属于自主创新种类，群众投资人及其分销组织 也经验不足，很有可能发生投资者对商品了解不深入、标准引导不了解、项目投资步骤不确立等难题。

　　多种难题仍待解

　　公募REITs采用密闭式运行并在证交所发售。第一批汇报的商品中，多个商品限期长达十年之上。如何解决流动性不够及估值标价难、税收优惠政策不健全等难题，关联到公募REITs将来长久发展趋势。

　　中航股票基金公募REITs业务流程有关责任人告知新闻记者，管控要求每一个基础设施公募REITs商品最少配置一家做市，中航股票基金已经提前准备的商品充分考虑将来流动性的难题，分配了四家做市。

　　新华基金提议，公募REITs发售后，其运行和买卖方式类似上市企业，根据现阶段二级行业现状，总市值过小很有可能会导致买卖不活跃性、投资者申购意愿不够的状况，预估公募REITs总市值过小，但一样遭遇买卖不活跃性的难题。提升 发售的总市值门坎可以在一定水平上防止中后期流动性不够的难题。

　　“有关公募REITs发售后的流动性和折股权溢价难题，是不是可设定封转开体制，及其封转开之后的对冲套利等。”德邦基金也得出了提议。

　　针对估值难题，新华基金表明，公募REITs定价策略逻辑性根据最底层基本资产运营状况，因为将来的现金流量预测分析是关键的估值主要参数，收益法变成最关键的估值方式 。

　　“如今依照中国证监会规定，广泛选用现金流量汇兑的估值方式 ，从估值方式 上而言，不会有艰难。对将来项目公司最底层现金流量的预测分析上，因为每个类型的资产有不一样特点，人性化较强，很有可能存有一定可变性。”以上中航股票基金公募REITs业务流程有关责任人表明。

　　据德邦基金掌握，对投资者而言，假如依照市场价法开展估值，会对会计造成危害，她们大多数不愿意项目投资该类商品，提议业界进行讨论，容许长期性投资者依照市场价估值，而不是依照出厂价估值或是基金净值估值。除此之外，德邦基金坦言，公募REITs较大 的推动力是税收优惠政策，提议依照惯例，以税款驱动器为基本上指导方针，确立中国公募REITs开设和运营的税收优惠政策。

　　新华基金表明，税款难题沒有确立的实施意见，依据政策，公募REITs商品存有运营及分派阶段双向交税的难题，必须每个当地政府在国家新政策容许的范畴以内因时制宜给与一些税收优惠政策的政策支持。

（文章内容来源于：中国基金报）

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