◎来源|地产密探（ID：real-estate-spy）

　　◎编辑|密探君

　　近来，滇池“环湖”开发乱象之一的因“水泥山”而尽人皆知的长腰山，一夜之间如疾风骤雨般，山上“七彩云南·古滇名城”一排排别墅被推倒、铲平。

　　在地产圈内的社交平台上，不少人感叹“古滇名城，这次拆得惨啊”，迅疾有知情者接话说，“人家诺仕达的人说，少赚十几亿而已，没伤筋动骨，反正已赚几十亿！”

　　生态环保部日前曾披露，滇池二级保护区内，昆明诺仕达2018年7月在中央督察组“回头看”时已建成167栋别墅（占地293亩，建面10.8万平方米）；此后“变本加厉”，新增开发437栋别墅（占地1242亩，建面40万平方米）。

　　七彩云南·古滇名城规划占地3426亩，约占长腰山总面积的92%，规划建设别墅813栋、多层和中高层楼房294栋，建筑面积225.2万平方米。其中，面向滇池区域规划建设别墅390栋、多层和中高层楼房25栋。据通报，规划项目已全部实施。

　　5月4日，昆明市委、市政府主要领导现场督察时明确提出：要坚决拆除所有一级保护区内不符合生态功能的项目，坚决强力推进二级保护区内所有不利于生态保护的建筑的拆除工作，尽快恢复长腰山生态功能。

　　古滇名城已开始被拆除的，是滇池面山二级保护区在建项目，当然主要是别墅业态。业内猜测，先后侵占二级保护区的604栋别墅估计都要拆除，涉及建筑体量50.5万方，按第三方数据1.3万元/㎡计算，总价值65.65亿元。

　　5月10日，“昆明发布”对外通报：长腰山片区滇池面山二级保护区所有项目已停工整改，截至5月9日，已拆除建筑27048.32平方米，占在建应拆面积的74.4%，完成植树绿化约20.4万株，计划5月30日前全部拆除。对已审批但未开建的湖景林苑B区三期、四期、五期及滨湖御景A区一期、二期、三期共310亩，现已全部完成绿化，植树约6.3万株。

　　经查，具体负责“七彩云南·古滇名城”开发的是“昆明七彩云南古滇王国投资发展有限公司”，该公司成立于2012年，注册及实缴资本1.2亿元，与关联方昆明诺仕达集团股东构成一样，基本以自然人出资为主，大股东及实控人均为仁怀灿。

　　注：诺仕达集团创始人、党委书记任怀灿

　　地产密探调查获悉，实际上，整个“七彩云南·古滇名城”文旅超级大盘远不止上述所说的“3426亩”。这从“云南国资上市房企”ST云城（云南城投置业）的披露可以印证。

　　注：七彩云南·古滇名城项目总体规划图

　　据ST云城曾公告披露，“七彩云南·古滇名城”规划用地1.6万亩，涉及八大主题，之所以叫古滇名城，主要是因西向5公里处是石寨山，滇王古墓群及滇王之出土之地，这才有了后续的“大兴土木”。

　　诺仕达集团老板仁怀灿的万亩古滇文旅大手笔项目，这与ST云城又有何干系？实际上，这背后“干系大了去”！

　　2015年11月，云南省政府曾召开“七彩云南·古滇文化旅游名城”项目建设推进会，称“七彩云南·古滇文化旅游名城”是省委、省政府确定的2015年“二十个重大项目”之一，是国家旅游局重点关注支持的项目，也是滇池治理的重要项目。

　　“各相关部门要加强与业主的沟通衔接，积极主动做好服务指导工作，限期解决好项目建设中存在的用地保障、金融支持和申报国家生态旅游示范项目等问题。”

　　2016年7月，《昆明日报》头版刊文《市政府与省城投集团、诺仕达集团签署战略合作协议确保古滇文化旅游名城2018年全面建成》，称政企合作的创新之举。

　　出席签约领导包括云南省政府资政、省旅游文化产业推进组副组长刘平，市委副书记、市长王喜良，市委常委、市委宣传部部长金幼和，副市长王道兴，市政府秘书长胡炜彤等。

　　签约会上，王喜良曾强调，市政府将当好“高效服务员”。从前后时间的紧迫性看，这个重点项目很可能会“大干快上”。

　　据诺仕达官方披露，上述签约会上的企业领导，包括云南城投集团董事长许雷，昆明诺仕达集团创始人、党委书记任怀灿等。

　　上述签约会几乎同一节点，遇上第一轮中央生态环境保护督察昆明，曾指出“诺仕达集团建设的有关项目侵占滇池一级保护区”。

　　值得一提的是，2019年5月，时任云南省城投集团党委书记、董事长许雷主动投案接受调查，当年11月被“双开”。详情且看地产密探《重磅｜许雷“案中案”，视千亿级国企为己领地，揭秘巨亏之谜》一文。

　　据云南省纪委监委网站曾披露，2000年至2009年，许雷分20次向云南省委原书记秦光荣行贿60万元；2010年至2018年，许雷越权擅自决定违规收购重组某房地产项目，违规决策启动推进某高尔夫球场项目，造成国资损失1.63亿元等。

　　上述签约会后的8月初，昆明七彩云南古滇王国投资发展有限公司独资3600万元成立“七彩云南城市建设投资有限公司”；不久以3.6亿元超低价集中拿下古滇名城南片区规划范围内20宗建设用地，总占地约1171亩，约合30.8万/亩！！！

　　上述逾千亩用地，涵盖宅地568亩、商务金融485亩、科教68亩、公共设施30亩、文体娱乐20亩，可建设地上总建筑面积约173万平方米，主要开发古滇名城南部城市服务区，定位为“古滇未来城”。注意！商务金融用地占比及体量不低，甚至很高！

　　2016年底，云南省城投集团（现已更名“云南康旅集团”）旗下上市房企云南城投置业增资8400万元，占股70%；2018年4月，云南城投出售5%股份引入“资方”国寿云城康养产业基金。

　　4个月后，云南城投宣布出售昆明七彩云南城市建设投资有限公司59.5%股份，昆明七彩云南古滇王国投资发展有限公司也跟着减持，“四川房企”清凤地产接盘。

　　之所以不断要卖，从公开披露财务数据看，昆明七彩云南城市建设投资有限公司成立以来持续亏损不断扩大，账上生息负债6.94亿元，股东借款年利率高达8%。

　　注意！云南城投出售时经评估，昆明七彩云南城市建设投资有限公司净资产约1.18亿元，经评估后净资产约24.5亿元，增值率1976.86%！对应59.5%股权，云南城投套现14.58亿元，获得利润占其最近一年经审计净利润50%以上！！！

　　这种“暴利”生意，与其辛辛苦苦“砸钱”开发，尤其是485亩商务金融用地，搞起来并不容易，还不如“坐地生钱”，直接倒腾股权来钱快。不仅云南城投擅长这一招，任怀灿自然熟谙此中迅速谋利之道。

　　2019年9月，昆明七彩云南古滇王国投资发展有限公司退出，去年底“资方”国寿云城康养产业基金将5%卖给云南城投后退出，而如今昆明七彩云南城市建设投资有限公司变成清凤地产控股89.5%，云南城投持股10.5%的公司。

　　这个千亩级项目，也就是如今的“清凤·滇池美岸国际社区”，清凤集团目前最大单盘项目。今年4月，清凤昆明区域总经理朱寿标感慨说，“2018年到2021年，这两年多的时间里，这里从良田到高楼林立、从乡间小路到柏油马路四通八达”。

　　在古滇名城南部城市服务区内，云南城投眼看“外来和尚”大手笔操盘昔日自己掌舵的“古滇未来城”，既是省属国企又是“地头蛇”，多少有些不甘心。

　　2018年10月，云南城投联手“昆明七彩云南古滇王国投资发展有限公司”合资成立“昆明欣江合达城市建设有限公司”，资本金1.2亿元，持股比为“7：3”。

　　2019年初，云南城投以约4亿元超低价鲸吞古滇名城南区21宗、1331.28亩地，涉及15宗宅地，约802.65亩；商住用地2宗，约259.38亩；商业用地2宗，约125.88亩等，约20-31万元/亩，住宅楼面价约147-392元/㎡。

　　这一回，云南城投与仁怀灿联合打造“古滇未来城绿色康养健康城”，宣称这是“响应云南省城市发展的‘大健康’战略，助力云南城投集团大健康产业布局”，可售物业约185.5万㎡，自持物业约15.3万㎡。

　　昆明业内评价说，“云南城投一边卖一边买，这波操作也真是让人有点看不懂。”

　　让人更疑惑不解的是，去年2月，云南城投却宣告向云南保利实业出售“昆明欣江合达城市建设有限公司”60%股权，相对于当初出资8400万元，对应卖价逾4.9亿元。

　　截至出售前评估，该标的公司净资产约1.18亿元，评估后约8.19亿元，评估增值逾7亿元，增值率594.03%，云南城投称此次获利占其最近一年经审计净利润50%以上。

　　不仅云南城投大额减持套现，仁怀灿上述公司同步卖光30%股份。也就是说，原来他们又“闷声暴赚一笔”！这与之前的资本套路竟如出一辙。

　　回头看，诺仕达集团老板仁怀灿掌控的“昆明七彩云南古滇王国投资发展有限公司”之所以独资开发长腰山3426亩“七彩云南·古滇名城”，因为都是“高档住宅”，最明显特征就是“好卖”，回款来钱快，也是其最聪明之处。

　　再看古滇名城南部城市服务区的上述两笔千亿级拿地，业态复杂，怀灿掌控的上述公司要么是最初发起人或联合发起人，绑定背景强势的云南省属地产国企，超低价拿地后可谓“坐地生钱”，狂赚两笔暴利。

　　如今，古滇名城长腰山项目遇上中央督察风暴而面临大规模停工、拆除，如开头所说的，“少赚十几亿而已，没伤筋动骨，反正已赚几十亿！”

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